Websérie Regards Croisés
Episode 1
Episode 2
Episode 3
L'impact sur le marché immobilier
Ce qui est vrai des marchés financiers l’est aussi du marché immobilier : si l’activité de transaction a été atone durant les 3 semaines de campagnes, il n’a été constaté ni baisse des prix ni hausse des taux de crédit.
Autrement dit, le mouvement de baisse des taux, après le pic des taux directeurs de la BCE à 4,50% en septembre 2023, n’est pas remis en cause.
Ce point est crucial car en la matière les anticipations des acteurs sont déterminantes.
Certains1 estiment même que les perspectives de récession économique en Europe pourraient pousser la BCE à accélérer ce mouvement, alors que l’inflation semble revenue dans son lit.
On sait en effet que l’immobilier est la classe d’actifs la plus sensible aux mouvements de taux d’intérêt. La baisse historique des taux d’intérêt entre 2012 et 2022 avait donné lieu à une revalorisation générale de l’immobilier, qui a attiré une part croissante des capitaux institutionnels ; la hausse brutale des taux entre juin 2022 et septembre 2023 a cassé cette dynamique et provoqué une dévaluation de nombreux actifs, notamment bureaux et logistique.
Avec le retour des taux d’intérêt à des niveaux plus bas, c’est le début d’un nouveau cycle immobilier qui est en jeu. Nous savons que celui-ci sera lent, car l’environnement de l’investisseur reste incertain et parfois anxiogène. Pour autant, c’est le moment de réfléchir à un retour de l’immobilier dans les allocations, afin qu’il puisse rejouer son rôle de valeur refuge historique.
Redonner sa place à l'immobilier dans les allocations d'actifs
Sous quelle forme ? Pour qui a vécu les 10 dernières années sur le front de l’investissement immobilier, le paysage actuel est à certains égards une remise en cause des certitudes passées. La hausse des taux directeurs (2022-2023) a frappé en premier lieu les valorisations des actifs qui étaient censés être parmi les moins risqués : les bureaux core franciliens.
Ce qui était défini comme le cœur d’une allocation patrimoniale a été frappé, tandis que les classes d’actifs dites alternatives, donc censées être plus risquées, ont connu des fortunes diverses. L’immobilier de santé a été la classe d’actifs la moins touchée, l’immobilier logistique la plus touchée.
Pour le conseiller en gestion de patrimoine, il importe donc de redéfinir ce qui est le cœur de l’allocation immobilière (sa composante la plus sûre) et ce qui est satellite (sa composante la plus agressive en termes de couple rendement/risque), sur d’autres bases que celles qui prévalaient auparavant.
Disons le d’emblée : aucune classe d’actifs n’est « disqualifiée », la question centrale est celle du prix.
D’un côté, des actifs de bureaux ou de commerce, par définition plus cycliques, ont connu des dévaluations telles qu’elles offrent aujourd’hui des points d’entrée attractifs – même si elles demeurent exposées à des transformations d’usage structurelles (télétravail, e-commerce).
De l’autre, l’immobilier de santé, spécialité d’Euryale, a prouvé sa résilience en termes de valeur et doit se faire une place au cœur des nouvelles allocations immobilières.
La résilience de l'immobilier de santé
Cette résilience n’est pas le fruit du hasard. Elle découle du caractère acyclique de l’activité des opérateurs de santé, par rapport aux entreprises ou aux commerçants.
La demande en court-séjour (cliniques) ou en long-séjour (résidences senior, EHPAD) est portée par le vieillissement de la population. La France comptera en 2040 près de 2 millions de personnes dépendantes (soit 500 000 de plus qu’aujourd’hui).
C’est ce qui permet à ces opérateurs de pouvoir s’engager sur des baux d’une longueur sans commune mesure avec la norme des baux commerciaux 3-6-9. La durée résiduelle de bail sur notre SCPI Pierval Santé, par exemple, est supérieure à 15 ans.
C’est cette continuité de revenu locatif qui permet de reconsidérer la place de l’immobilier de santé, non plus comme actif alternatif au bureau, mais comme une des briques patrimoniales nécessaires dans une poche immobilière.
Avertissements sur les risques
En tant qu’investisseur dans une société civile de placement immobilier (SCPI), vous devez tenir compte des éléments et risques suivants.
Durée des placements
Il s’agit d’un placement à long terme, la durée minimale de conservation des parts recommandée est de 10 ans.
Risque de perte en capital
Cet investissement comporte un risque de perte en capital, comme tout investissement.
Risque de change
Cet investissement comporte un risque de change lié aux devises étrangères de pays situés en Europe hors zone euro ainsi qu’en dollar canadien. Ce risque pourrait avoir un impact négatif sur la valorisation des actifs immobiliers ainsi que sur les loyers perçus.
Absence de garantie
La SCPI ne fait pas l’objet d’une garantie, elle ne garantit pas elle-même la revente des parts, ni le retrait des parts, la sortie n’est possible que s’il existe une contrepartie ou la mise en place d’un mécanisme de cession des actifs en vertu de la réglementation.
Attribution du label ISR
L’attribution du label ISR ne garantit pas les performances futures, la SCPI restant soumise aux risques de durabilité tels que : les risques physiques liés à un événement climatique extrême, risques de transition liés au changement climatique impliquant de nouvelles normes de construction, risques liés à la réglementation environnementale qui conduirait la SCPI à engager une dépense directe ou indirecte. Les dépenses induites par la survenance d’un risque en matière de durabilité pourraient, le cas échéant, diminuer les revenus générés par l’investissement et, par conséquent, le rendement.
